[경매] 부동산 경매/ 공매 절차

부동산 경매/공매 절차 알아보기

 

경매는 a. 미리 지정한 매각 기일에 b. 매각 장소에서 입찰을 실시해
a. 최고가 매수신고인과 b. 차순위 매수신고인을 정하는 것으로 진행

 

 

1. 입찰

• 본인이 직접 입찰할 경우 신분증, 도장, 입찰보증금이 준비물
• 기일입찰: 매각기일에 맞춰 입찰 가격을 기재한 입찰표를 제출하고, 개찰해서 최고가 매수신고인을 정하는 방법
• 기간입찰: 입찰 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 제출한 후, 별도로 정한 매각기일에 개찰해서 최고가 매수신고인을 정하는 방법
• 입찰표 작성
  a. 입찰에 참여하기 위해 작성해야 하는 문서. 사건번호, 입찰자 이름과 주소, 물건번호, 입찰 가격 기재. 사건번호 뿐 아니라 물건번호를 반드시 정확히 기재해야 함
  b. 입찰 가격은 최저가 이상을 기재해야 함. 절대 수정 불가. 잘못 썼다면 입찰표를 다시 써야 함
• 입찰 보증금
  a. 대한민국법원 법원경매정보 사이트의 최저 매각가 기준으로 계산
  아래의 예시를 보면, 첫번째 물건은 최저 매각가격 262,400,000원의 20%가 보증금 이므로 보증금은 52,480,000원. 두번째 물건은 1,950,000,000의 10%가 보증금 이므로 195,000,000원 

 

• 보증금을 입찰보증금(= 매수신청보증) 봉투에 넣고 1차 봉한 후, 입찰표와 입찰보증금 봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 2차로 봉한 후 봉투의 지정 위치에 날인하면 끝
  d. 매수신청보증 금액은 최저 매각 가격의 1/10인 경우가 다수이나, 법원에서 보증금액을 달리 정할 수 있음. 재입찰의 경우 2/10 또는 3/10인 경우가 보통임
• 제출: 입찰봉투를 집행관에게 제출. 봉투를 입찰함에 넣으면 집행관에게 제출한 것과 같음
• 입찰 종결
  a. 개찰: 입찰 마감 후 바로 입찰표를 개봉함. 입찰에 참여한 사람은 입찰표 개봉 시 참관 가능
  b. 최고가 매수신고인 결정: 가장 높은 가격으로 입찰하고, 정해진 입찰보증금을 낸 사람
  c. 차순위 매수신고인 결정: 매각기일을 마칠 때 까지 차순위 매수신고를 할 수 있음. 최고가 매수신고인이 대금을 지불하지 않을 경우, 자기가 물건을 매각해 달라고 신청하는 것
  d. 차순위 매수 신고: 신고액이 최저 매각 가격 이상이고, 최고가 입찰가에서 보증금액을 공제한 금액을 넘는 경우만 가능
  e. 매각 기일의 종결: 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인이 결정되면 집행관이 성명과 가격을 부르고 매각기일 종결을 고지함
  f. 입찰보증금 반환: 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인을 제외한 입찰자에게 즉시 반환
  
  

2. 매각 허가 결정

• 법원에서 결정. 매각 허가 결정 또는 매각 불허가 결정 선고함
• 매각 불허가 결정이 되는 경우
  a. 법원의 매각 절차 상 하자
      경매의 이해관계인 (채무자, 권리자, 소유자 등)에게 경매를 제대로 안내하지 않은 경우
      감정평가에 누락된 부속물이 있는 경우
      부동산 면적에 관한 공고가 잘못된 경우
      선순위 임차인이 자료에 누락되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우
      감정평가금액이 현재의 시세와 큰 차이가 나는 경우
      감정평가 이후 해당 부동산이 심하게 훼손된 경우
  b. 최고가 매수신고인의 하자
      이전 경매에서 낙찰 받았다가 잔금을 납부하지 않은 사람이 다시 낙찰받은 경우
      입찰표를 잘못 작성한 경우
      보증금을 잘못 낸 경우 (유찰 후 재입찰인데 10%만 낸 경우)
      농지입찰의 경우, 농지취득자격증명원을 매각결정기일까지 제출하지 않은 경우
• 매각 불허가 결정에 따라 손해를 볼 경우 즉시 항고 가능. 매각허가 여부의 결정을 선고한 날 부터 일주일 이내에 항고장을 원심 법원에 제출해야 함

 

3. 매각 대금 납부

• 법원에서 매각 대금의 지급 기한을 결정하며, 매수인은 지정된 지급 기한 안에 언제든 납부
  a. 납부할 금액은 매각대금 - 입찰보증금
  b. 매각 대금을 모두 난 시점에 해당 물건에 대한 권리를 확정적으로 취득함 = 소유권 취득
  c. 최고가 매수신고인이 매각 대금을 모두 내면, 차순위 매수신고인은 매수신청보증금을 반환받을 수 있음
  d. 지급 기한까지 매각대금을 모두 납부하지 않을 경우, 입찰보증금을 돌려 받을 수 없음

 

4. 소유권 이전 등기 등의 촉탁

• 매각대금 납부 후 매수인이 필요한 서류를 제출하면, 법원은 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기를 촉탁함

 

5. 부동산 인도명령

• 인도명령: 물건을 낙찰 받은 소유자가 부동산을 인도 받기 위해 법원에서 받아 내는 집행권한으로, 정당한 권리가 없는 점유자인 대항력이 없는 임차인, 채무자 등은 집을 비워주어야 함
  a. 소유권 취득 후 대항력이 없는 임차인, 채무자에게 부동산 인도를 요청
  b. 매각대금 완납 시점부터 6개월 이내에 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있음
  c. 매수인은 집행관을 통해 부동산을 강제적인 방법으로 인도 받을 수도 있음

 

6. 공매

• 기본 개념은 경매와 비슷. 공매는 국세 체납으로 압류된 재산들이 물건으로 나옴
• 한국자산관리공사에서 운영하는 사이트 온비드를 통해 인터넷 입찰
  a. 온비드 사이트 가입
  b. 일반적으로 월요일 오전 10시 ~ 수요일 오후 5시까지 입찰
  c. 입찰 결과는 목요일 오전 11시 ~ 12시에 개인에게 메시지로 알림
  d. 낙찰 시 다음 주 월요일 오전 10시에 매각결정통지서를 받게 되고, 이후 잔급 납부 가능